不動産売買・リフォーム2021.02

建物の賃貸運用 - 専門家が詳しく解説!不動産の学校 VOL.3

不動産のプロを講師にお招きし、不動産にまつわるさまざまな知識や情報をお届け! 今回は「三井不動産リアルティ札幌」賃貸営業部 グループ長の岡田さんに、建物の賃貸運用についてお話を聞いてきました。

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建物の賃貸運用 - 専門家が詳しく解説!不動産の学校 VOL.3
※画像はイメージです

今回お話を伺ったのは…

三井不動産リアルティ札幌
賃貸営業部 グループ長
岡田 浩明さん
賃貸部門を担当。売買に関する知見も豊富で、不動産の運用全般に関するアドバイスは的確。オフは奥様と登山に出かけ、帰りに温泉につかるのが至福のひとときなのだとか。

岡田 浩明さん

Q1.住み替えを考えています 手持ちの不動産は売るのがトク? それとも貸す方がトク?

─転勤や住み替えとなると、現在所有している家をどうするのかが悩みどころ。実際、売るのと貸すのどちらが得なのでしょう?

「一概に言えませんが、資産に余裕がある場合や、ローンの毎月の支払額を家賃相場が上回る場合は、貸して運用するのも手ですね。土地や建物の相場は上げ下げがありますが、家賃相場はあまり変動しないので、安定した収益を上げることも可能です。経費などを考えても、3%以上の利回りが期待できる場合もあります。」

─銀行に預けるより断然いいですね

「逆にキャッシュが早期に必要であれば、売るのが正解。ただし売却する場合は、売却額がローンの残債を下回っていると、銀行の抵当権を消すために差額分の持ち出しが必要になります。」

─うわぁ、それは厳しいですね

「そういう場合は、ある程度の期間は貸して家賃収入をローンに充て、売却代金が残債を上回った時点で売却するという手段もあります。例えば、現状だと売却代金は2000万円で、ローンの完済には200万円の持ち出しが必要だったとします。でも年100万円の家賃で10年間貸してローンの返済に充て、それから10年後の残債以上で売却できれば利益が出ることも。札幌市内の分譲マンションですと、価格は高値安定が続いていますので可能性は十分です。」

─いろいろな手があるのですね

「はい。また、転勤される方の中には3年後に戻ってきたときに再び住みたいケースもあるかと思います。その場合は「定期建物賃貸借契約」というものもあり、期限を設定して貸し出すことも可能です。ただし、借り手も期限の制限に抵抗がある方は多いので、相場よりも2割ほど家賃を下げないと借り手が付かないと言われています。」

─賃貸借は奥が深い!

「事前に出ていくお金、入ってくるお金をしっかり計算することが大事ですね。」

Q2.不動産を賃貸で運用する際に デメリットってあるの?

─資金面に余裕があれば、賃貸で運用するのも大アリですね!

「ただし、デメリットもあります。例えば、空室リスク。借り手が見つからなければ、当然ながら家賃収入は入ってきません。入居者を募集するためには広告も必要ですし、借主様と契約書を交わしたり、家賃の回収も必要です。三井不動産リアルティ札幌では、家を貸したいお客様の物件の状況を調査し、ご希望の条件や周辺取引事例を踏まえた上で、適切な募集賃料や貸し出し条件をご提案。全国に広がるネットワークを活用して入居者を募集し、しっかり審査した上で信頼できる借主様をご案内いたします。」

─空室だけは勘弁ですね!

「それと見落としがちなのがリフォームのコスト。いま現在お住まいの家を貸す場合、貸し出す前にリフォームが必要ですし、入居者が入れ替わる都度、壁紙や床材を張り替えるための費用が掛かります。また、人が住んでいれば建物の設備は劣化していきますが、そうした設備が故障した際の修繕も大家の義務。設備の耐用年数の目安としてボイラーなら12~15年、エアコンやウォシュレットなら約10年…と、借り主に落ち度がない限りは故障の都度、修繕しなくてはなりません。」

─貸せばイイってものじゃないのかぁ…

「修繕に関しては、自分が住んでいるのと同じ感覚で面倒を看なくてはなりません。大切なのは自分の持ち家を貸すということを、『事業』として捉えることですね。家賃収入が入ってくることで、確定申告も毎年必要となります。」

─ホント、やるべき事が満載ですね

「注意点も多く申し上げましたが、不動産は上手に運用出来れば安定したお金を産む資産です。三井不動産リアルティ札幌では、入居者様からの緊急のご連絡や設備の不具合の対応、賃料の管理など、賃貸管理に関わる作業を幅広くサポートするシステムをご用意しています。貸し出しをお考えの方は、まずはお気軽にご相談ください。」
賃貸サポートシステム

大切な不動産だからこそ、貸すときも三井のリハウスで

賃貸経営のメリットは、毎月安定した家賃収入を得られることや、不動産の有効活用ができるという点があげられます。また、三井のブランドを活かした管理体制もメリット!初めて賃貸経営をする方も、賃貸管理でお悩みの方もぜひ三井不動産リアルティ札幌にご相談ください。

住所:
札幌市中央区北2条西4丁目1 札幌三井JPビルディング17F
電話:
011-231-6833
営業時間:
10:00~18:00 
定休日:
日曜日・水曜日
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