建物の賃貸運用 - 専門家が詳しく解説！不動産の学校 VOL.3

今回お話を伺ったのは…

三井不動産リアルティ札幌
賃貸営業部グループ長
岡田浩明さん
賃貸部門を担当。売買に関する知見も豊富で、不動産の運用全般に関するアドバイスは的確。オフは奥様と登山に出かけ、帰りに温泉につかるのが至福のひとときなのだとか。

Q1.住み替えを考えています手持ちの不動産は売るのがトク？それとも貸す方がトク？

─転勤や住み替えとなると、現在所有している家をどうするのかが悩みどころ。実際、売るのと貸すのどちらが得なのでしょう？

「一概に言えませんが、資産に余裕がある場合や、ローンの毎月の支払額を家賃相場が上回る場合は、貸して運用するのも手ですね。土地や建物の相場は上げ下げがありますが、家賃相場はあまり変動しないので、安定した収益を上げることも可能です。経費などを考えても、3％以上の利回りが期待できる場合もあります。」

─銀行に預けるより断然いいですね

「逆にキャッシュが早期に必要であれば、売るのが正解。ただし売却する場合は、売却額がローンの残債を下回っていると、銀行の抵当権を消すために差額分の持ち出しが必要になります。」

─うわぁ、それは厳しいですね

「そういう場合は、ある程度の期間は貸して家賃収入をローンに充て、売却代金が残債を上回った時点で売却するという手段もあります。例えば、現状だと売却代金は2000万円で、ローンの完済には200万円の持ち出しが必要だったとします。でも年100万円の家賃で10年間貸してローンの返済に充て、それから10年後の残債以上で売却できれば利益が出ることも。札幌市内の分譲マンションですと、価格は高値安定が続いていますので可能性は十分です。」

─いろいろな手があるのですね

「はい。また、転勤される方の中には3年後に戻ってきたときに再び住みたいケースもあるかと思います。その場合は「定期建物賃貸借契約」というものもあり、期限を設定して貸し出すことも可能です。ただし、借り手も期限の制限に抵抗がある方は多いので、相場よりも2割ほど家賃を下げないと借り手が付かないと言われています。」

─賃貸借は奥が深い！

「事前に出ていくお金、入ってくるお金をしっかり計算することが大事ですね。」

Q2.不動産を賃貸で運用する際にデメリットってあるの？

─資金面に余裕があれば、賃貸で運用するのも大アリですね！

「ただし、デメリットもあります。例えば、空室リスク。借り手が見つからなければ、当然ながら家賃収入は入ってきません。入居者を募集するためには広告も必要ですし、借主様と契約書を交わしたり、家賃の回収も必要です。三井不動産リアルティ札幌では、家を貸したいお客様の物件の状況を調査し、ご希望の条件や周辺取引事例を踏まえた上で、適切な募集賃料や貸し出し条件をご提案。全国に広がるネットワークを活用して入居者を募集し、しっかり審査した上で信頼できる借主様をご案内いたします。」

─空室だけは勘弁ですね！

「それと見落としがちなのがリフォームのコスト。いま現在お住まいの家を貸す場合、貸し出す前にリフォームが必要ですし、入居者が入れ替わる都度、壁紙や床材を張り替えるための費用が掛かります。また、人が住んでいれば建物の設備は劣化していきますが、そうした設備が故障した際の修繕も大家の義務。設備の耐用年数の目安としてボイラーなら12～15年、エアコンやウォシュレットなら約10年…と、借り主に落ち度がない限りは故障の都度、修繕しなくてはなりません。」

─貸せばイイってものじゃないのかぁ…

「修繕に関しては、自分が住んでいるのと同じ感覚で面倒を看なくてはなりません。大切なのは自分の持ち家を貸すということを、『事業』として捉えることですね。家賃収入が入ってくることで、確定申告も毎年必要となります。」

─ホント、やるべき事が満載ですね

「注意点も多く申し上げましたが、不動産は上手に運用出来れば安定したお金を産む資産です。三井不動産リアルティ札幌では、入居者様からの緊急のご連絡や設備の不具合の対応、賃料の管理など、賃貸管理に関わる作業を幅広くサポートするシステムをご用意しています。貸し出しをお考えの方は、まずはお気軽にご相談ください。」